.jpg)
بورس املاک؛ مکانی برای ساماندهی بازار مسکن یا جولان سفته بازان؟
بورس املاک؛ مکاني براي ساماندهي بازار مسکن يا جولان سفته بازان؟
در حالي که مقامات ارشد وزارت اقتصاد و سازمان بورس از راه اندازي بورس املاک و مستغلات از هفته جاري خبر داده‌اند، اما هنوز موارد بسياري در سازوکار معاملات اين بورس مبهم و نامعلوم مانده است.
به گزارش خبرنگار مهر، اگرچه بارها در سال‌هاي اخير از راه اندازي بورس مسکن صحبت شده بود، اما هيچ گاه به مرحله اجرا نرسيده بود؛ چرا که همواره مخالفاني در دولت و بخش‌هاي غير دولتي داشت؛ بسياري از کارشناسان اقتصادي نيز از آنجا که مسکن را کالايي ناهمگن مي‌دانند، راه اندازي چنين بورسي را در عمل چيزي شبيه مزايده‌هاي املاک نهادهاي دولتي، عمومي و خصوصي عنوان مي‌کردند با اين تفاوت که مزايده املاک با سازوکار بازار سرمايه، نسبت به تشريفات مزايده‌هاي مرسوم که در فرايند قرائت پاکات پيشنهاد همواره بيم مفسده وجود دارد، شفافيت بيشتري وجود دارد.
اما جدي ترين اظهار نظر در خصوص راه اندازي بورس مسکن که رنگ و بوي اجرا دارد، خبري است که فرهاد دژپسند ۱۰ تيرماه امسال در نشست با فعالان بازار سرمايه اعلام کرد.
وزير اقتصاد در اين نشست از راه اندازي بورس املاک و مستغلات در هفته پيش رو (هفته جاري) خبر داده و گفته بود: بسياري از سازمان‌ها، همچون بنياد مستضعفان، بنياد شهيد، ستاد فرمان امام، تأمين اجتماعي و دانشگاه آزاد اعلام آمادگي کردند تا املاک خود را در اين بورس قرار دهند.
بورس املاک و نهادهاي عمومي؛ تعداد املاک اين نهادها شفاف سازي مي‌شود؟
در حالي وزير اقتصاد از عرضه املاک نهادهاي عمومي در بورس املاک صحبت کرده که دستگاه‌هاي مذکور مانند بنياد مستضعفان، ستاد اجرايي فرمان حضرت امام (ره) و دانشگاه آزاد شفاف سازي تاکنون در خصوص تعداد املاک و دارايي‌هاي غير منقول خود اظهارنظري نداشته‌اند.
ضمن اينکه تا زماني که سامانه املاک و اسکان راه اندازي نشود، چگونه مي‌تواند از شفافيت در معاملات بورس مسکن سخن گفت؟ چه تضميني هست تا اين بورس به محلي براي سفته بازي دلالان تبديل نشود؟
همچنين برخي نهادهاي عمومي حمايتي، املاک مازاد خود را براي خانه دار کردن اقشار مستضعف و دهک‌هاي يک و دو جامعه اختصاص داده‌اند؛ آيا قرار است نحوه عرضه املاک مسکوني اين نهادها در بورس تشريح شود؟ نوع کاربري املاک دستگاه‌هاي عمومي که قرار است به بورس املاک بيايد، مسکوني است يا اداري؟
از سوي ديگر، زيرساخت قانوني عرضه املاک دستگاه‌هاي دولتي و عمومي در بورس کالا نيز که به صراحت در قانون به صورت مزايده ذکر شده، چگونه قرار است ظرف کمتر از يک هفته اصلاح شود؟
مديرعامل بورس تهران: خانوارها مي‌توانند در بورس املاک، چند متر از يک واحد مسکوني را بخرند
بلافاصله پس از خبري که وزير اقتصاد اعلام کرد، علي صحرايي يازدهم تير ماه در شبکه خبر سيما درباره جزئيات بورس مسکن گفت: اين بورس، پنجمين بورس کشور است که به زودي راه اندازي مي‌شود.
وي افزود: هدف از راه اندازي بورس املاک و مستغلات اين است که اطمينان خاطر از پروژه‌هاي انبوه سازي در فروش مسکن است. نهادهاي عمومي مانند بنياد مستضعفان و ستاد اجرايي فرمان امام (ره) اراضي زيادي در اختيار دارند؛ از سوي ديگر انبوه سازان پر قدرتي در کشور داريم که نياز به منابع نقدينگي دارند؛ از طرف ديگر؛ نقدينگي خُرد هم در دست مردم زياد است که با راه اندازي اين بورس، منابع مالي خُردِ در اختيار مردم، به پروژه‌هاي انبوه سازي متصل مي‌شود.
مديرعامل بورس تهران، با بيان اينکه راه اندازي بروس املاک و مستغلات مي‌تواند هزينه‌هاي انبوه سازي را کاهش داده و بازار ساخت و ساز را به يک بازار شفاف تبديل کند، ادامه داد: با ايجاد بورس مسکن، امکان خريد متري مسکن متناسب با بودجه خانوارها فراهم مي‌شود؛ همچنين امکان وثيقه گذاري سهام عدالت براي دريافت وام‌هاي خريد نيز در اين بازار و نيز امکان اجراي فرآيند اجاره به شرط تمليک در پروژه‌هاي انبوه سازي پيش بيني شده است.
به گفته صحرايي در بورس املاک، امکان خريد و فروش امتياز تراکم، پروانه ساختماني، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن و ديگر امتيازات مرتبط با بخش مسکن براي تأمين مالي سازمان‌هاي مرتبط قابل معامله به صورت شفاف وجود دارد.
وي خريد متري مسکن در اين بورس را امکاني براي پوشش دارايي‌هاي خُرد مردم به صورت ملک در زمان وجود تورم دانست و افزود: بورس مسکن موضوع مالکيت صحيح و پيشرفت پروژه‌ها را رصد کرده و از طريق سامانه کدال به سهامداران و سرمايه گذاران اعلام مي‌کند.
مديرعامل بورس افزود: بخش خصوصي مي‌تواند در اين بورس هم زمين ارائه دهد و هم پيمانکار ساخت و ساز پروژه‌ها باشد.
سازوکار اوراق سلف موازي استاندارد براي بورس مسکن
به گزارش خبرنگار مهر، پيش از اين نيز محمود محمودزاده در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره بورس مسکن، از مذاکره با سازمان بورس و اوراق بهادار براي فعال کردن ابزار نوين بازار سرمايه شامل «اوراق سلف موازي استاندارد» با سازوکار بورس کالا خبر داده بود.
اوراق سلف موازي، ابزاري است که در بورس کالا براي خريد و فروش ديگر کالاها همچون فولاد و نيز پيش خريد فرآورده‌هاي نفتي و همچنين محصولات نيروگاه‌ها در بورس انرژي فعال شده بود اما اينکه پروژه‌هاي مسکني و انبوه سازي نيز با استفاده از اين اوراق پيش فروش شوند، مشخص نيست که آيا همان اجراي قانون پيش فروش است يا قرار است سرمايه گذار و دارنده اوراق سلف موازي، واحدي که موجود نيست و از ويژگي‌هاي آن اطلاعي ندارد، پيش خريد کند؟
هدف دولت از طرح بورس املاک چيست؟
برخي کارشناسان معتقدند دولت موضوع بورس املاک را در حالي که هيچ برنامه مدون و دستورالعمل دقيقي براي معاملات مسکن در بورس طراحي نکرده، براي ساماندهي بازار مسکن و جلوگيري از افزايش بي ضابطه قيمت‌ها مطرح نکرده است؛ بلکه هدف دولت اين بوده تا با استفاده از تبليغات و مانور بر روي بورس مسکن آن هم در دوره‌اي که بورس به شدت مورد توجه مردم است، توجه‌ها را از بخش مسکن به سمت بازار سرمايه منتقل تا بتواند جريان رواني بازار مسکن را کنترل کند.
وزير راه و شهرسازي: بورس مسکن پيچيده است؛ به اين سرعت راه‌اندازي نمي‌شود
علي رغم اصرار وزير اقتصاد در خصوص راه اندازي بورس املاک و مستغلات در هفته جاري، وزير راه و شهرسازي در اظهار نظري، راه اندازي سريع بورس املاک و مستغلات را اقدامي پيچيده توصيف کرده که نياز به زمان دارد.
محمد اسلامي ۱۱ تير ماه در حاشيه سفر خود به لرستان براي افتتاح و بازديد از پروژه‌هاي عمراني با اشاره به طرح پيش فروش متري مسکن در بورس گفت: عرضه مسکن در بورس يک امر پيچيده است و امر ساده اي که سريع بشود انجام شود نيست.
وي با بيان اينکه صندوق سرمايه گذاري زمين و مسکن را شکل داده‌ايم و با بورس هم مذاکره کرده‌ايم تا مردمي که نيازمند خانه نيستند اما علاقمند هستند در صنعت زمين و مسکن سرمايه گذاري کنند بتوانند منابع خود را به سهم و سهام تبديل کنند، تصريح کرد: اميدواريم اين طرح به زودي به نتيجه برسد.
دبير کانون انبوه سازان: بورس املاک محلي براي جولان خصولتي ها نشود
در همين ارتباط، فرشيد پورحاجت دبير کانون سراسري انبوه سازان در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره بورس املاک و مستغلات اظهار داشت: اميدوارم اين بورس، محلي براي فروش املاک و واحدهاي مسکوني بخش خصوصي باشد؛ نه محلي براي تأمين مالي خصولتي ها.
وي افزود: اين بورس ابزار خوبي براي تأمين مالي پروژه‌هاي انبوه سازي است؛ اما آيا صندوق‌هاي پروژه بورس املاک را شرکت‌هاي ساختماني بانک‌ها تشکيل مي‌دهد يا انبوه سازان متعلق به بخش خصوصي واقعي؟ اگر قرار باشد محلي براي خريد و فروش املاک نهادهاي عمومي و بانک‌ها باشد و بنگاه داري بانک‌ها را تقويت کند، به نظر مي‌رسد آينده خوبي نداشته باشد؛ اما اگر براي بنگاه‌هاي بخش خصوصي تأمين مالي کند، مي‌تواند اتفاق خوبي براي صنعت ساختمان و انبوه سازي مسکن مصرفي باشد تا هزينه‌هاي سرمايه گذاري آنها که تا پيش از اين بانک محور بوده، کاهش يابد.
کارشناس اقتصاد مسکن: مسائل مبهم بورس مسکن بسيار زياد است / سازمان بورس شفاف سازي کند
علي قائدي، کارشناس اقتصاد مسکن نيز در گفت وگو با خبرنگار مهر يادآور شد: قرار است اين بورس با سازوکار اوراق سلف موازي و از طريق بورس کالا فعال شود؛ پيش از اين هم اوراق سلف موازي استاندارد در بورس کالا براي فروش فولاد راه اندازي شده بود اما چون مسکن کالاي همگن نيست، راه اندازي اين ابزار در بورس، نياز به تهيه دستورالعمل خاصي دارد.
وي ادامه داد: راه اندازي بورس املاک و مستغلات مي‌تواند هم در طرف عرضه مسکن و هم در سمت تقاضا اثر مثبت داشته باشد به اين صورت که سمت عرضه را تأمين مالي تقويت مي‌کند و سمت عرضه را با جلوگيري از افزايش قيمت‌هاي آتي؛ به اين صورت که افرادي که توانايي خريد مسکن را با سيستم پس انداز سرمايه‌هاي خُرد به دليل تورم‌هاي سالانه ندارند، با استفاده از بورس کالا اقدام به خريد متري مسکن مي‌کنند.
اين کارشناس اقتصاد مسکن تصريح کرد: با توجه به اينکه مکانيزم بورس مسکن هنوز نهايي نشده و نحوه قيمت گذاري آن، قيمت پايه، نحوه عرضه املاک در بورس و… نهايي نشده، نمي‌توان فعلاً درباره آن اظهار نظر کرد؛ يا اينکه ملک فروخته شده، اگر دوباره بخواهد در بورس مسکن عرضه شود، معاملات ثانويه آن به چه صورت است، نحوه اختصاص تسهيلات مسکن به املاک قابل معامله در بورس کالا، دريافت کننده اصلي تسهيلات مسکن براي واحدهايي که چند بار عرضه شده‌اند و اين تسهيلات چگونه قابل انتقال به خريدار نهايي است و بسياري موارد ديگر، اصلاً سازوکاري برايشان اعلام نشده است.
